Debida Diligencia en la Compra de Bienes Raíces: Lo que Todo Inversionista que Debe Saber.

Proteja su Inversión: La Clave de una Compra Segura.

Panamá se ha consolidado como un destino atractivo para la inversión inmobiliaria, gracias a su economía estable, su ubicación estratégica y un mercado en constante crecimiento. Sin embargo, como en cualquier inversión significativa, la clave del éxito reside en la información y la prevención. Aquí es donde entra en juego la "Debida Diligencia de la propiedad" (DDP), un proceso fundamental que todo inversionista grande o pequeño, especialmente el extranjero, debe conocer y aplicar.

¿Qué es la Debida Diligencia en el Contexto Inmobiliario?

La debida diligencia es un proceso exhaustivo de investigación y verificación que se debe ejecutar antes de realizar la compra de una propiedad. Su propósito es recopilar toda la información relevante sobre el inmueble, el vendedor o constructor, el valor de mercado demandado y ofertado en el momento de la compra, propiedades comparativas en el mercado y la transacción en sí, con el fin de identificar y evaluar cualquier riesgo, establecer el precio real del mercado, problemas o "vicios ocultos" que pudieran afectar negativamente su inversión. No se trata solo de revisar papeles, sino de construir una imagen completa y transparente de lo que está a punto de adquirir.

¿Por qué es Crucial la Debida diligencia de una propiedad en Panamá?

Aunque Panamá ofrece un marco legal sólido y protección a la inversión extranjera, la complejidad de las transacciones inmobiliarias y la necesidad de cumplir con normativas específicas (como la Ley 23 de 2015 para la prevención de blanqueo de capitales) hacen que la debida diligencia sea indispensable:

1. Protección de su Capital: Es su escudo contra sorpresas desagradables. Asegura que la propiedad sea legítima, esté libre de cargas y gravámenes, y que su valor sea el esperado, en el contexto del mercado inmobiliario.

2. Prevención de Problemas Legales: Evita litigios costosos y prolongados en el futuro. Un buen proceso de debida diligencia de la propiedad, puede detectar disputas de linderos, problemas de titularidad o incumplimientos normativos.

3. Transparencia y Cumplimiento: Garantiza que la transacción se realice de acuerdo con todas las leyes panameñas, incluyendo las normativas antilavado de dinero, lo que es vital para la seguridad de su inversión.

4. Base para la Negociación: Los hallazgos de la debida diligencia pueden dar argumentos sólidos para renegociar el precio de compra o exigir que el vendedor resuelva ciertas deficiencias antes del cierre.

5. Toma de Decisiones Informada: Le proporciona la tranquilidad y la confianza necesarias para proceder con la compra, sabiendo que ha investigado a fondo todos los aspectos relevantes.

Aspectos Clave a tener en cuenta en la Debida Diligencia de la Propiedad:

Un proceso de debida diligencia de la propiedad completo en Panamá debe abarcar, al menos, los siguientes puntos:

1. Verificación del Título de Propiedad:

   • Registro Público: Confirmar que el vendedor es el propietario legalmente registrado y que el título está libre de hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos o cualquier otra carga que afecte la propiedad.

   • Historial de la Finca: Revisar el historial de la propiedad para identificar transferencias previas, segregaciones o cualquier anomalía.

2. Situación Fiscal de la Propiedad:

   • Impuesto de Bien Inmueble (IBI): Asegurarse en qué situación Fiscal está la propiedad y si está lista para ser transferida.

   • Paz y Salvo: Obtener los certificados de paz y salvo de la Dirección General de Ingresos (DGI).

3. Aspectos Urbanísticos y de Zonificación:

   • Uso de Suelo: Verificar que el uso que se le pretende dar a la propiedad (residencial, comercial, turístico, etc.) esté permitido por el Plan de Ordenamiento Territorial y las regulaciones municipales.

   • Permisos de Construcción: Si la propiedad tiene mejoras o es un proyecto en construcción, confirmar que cuenta con todos los permisos y licencias de construcción necesarios.

4. Propiedad Horizontal (PH) y Cuotas de Mantenimiento:

   • Si la propiedad forma parte de un régimen de Propiedad Horizontal (condominio), es crucial revisar el Reglamento de Copropiedad y la Ley 284 de 2022

   • Verificar que las cuotas de gastos comunes estén al día y que no existan deudas con la administración del PH.

   • Conocer las normas de convivencia, restricciones de uso de áreas comunes y futuras cuotas o proyectos.

   • Si su inversión es en la Ciudad de Panamá y es para renta de corta estancia, es importante establecer si el edificio tiene licencia hotelera, ya que en Panamá el alquiler de renta corta (menos de 45 días) está prohibido en la Ciudad de Panamá debido a la Ley 80 de 2012. Esta ley fue implementada principalmente para proteger la inversión multimillonaria de la industria hotelera en la ciudad, ya que los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb son vistos como una competencia desleal. La Autoridad de Turismo de Panamá (ATP) es la entidad encargada de hacer cumplir esta ley, imponiendo multas a quienes la infrinjan.

5. Estado Físico de la Propiedad:

   • Realizar una inspección física detallada del inmueble. Es altamente recomendable contratar a un ingeniero o arquitecto para que identifique posibles defectos estructurales, problemas de plomería, electricidad, techos, filtraciones, etc.

6. Verificación del Vendedor:

   • Identidad y Capacidad Legal: Asegurarse de la identidad del vendedor  y que tiene la capacidad legal para vender la propiedad. Si es una persona jurídica (empresa), verificar su existencia, vigencia y la autoridad de su representante legal.

7. Origen de los Fondos:

   • En cumplimiento de la Ley 23 de 2015 (Ley Anti-Lavado de Capitales), tanto la agencia inmobiliaria como el abogado y el banco realizarán una debida diligencia sobre el origen de los fondos del comprador. Esto es un paso obligatorio para garantizar la transparencia y legalidad de la transacción.

Invierte con Confianza en Panamá

La debida diligencia no es un mero trámite, sino una inversión en la seguridad y el éxito de su compra inmobiliaria en Panamá. Contar con el respaldo de profesionales expertos,  le permitirá navegar este proceso con tranquilidad y asegurar que su inversión en Panamá sea tan rentable como segura.

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